Le mythe de l'achat sans apport : est-ce vraiment possible ?
La première chose à savoir, c’est qu’il n’existe aucune obligation légale de contracter un prêt avec un apport.
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui est en quelques sortes le “gendarme” du secteur financier en France, émet des recommandations auprès des banques. Ce qui aboutit à une frilosité de certaines d’entre elles pour les prêts à 110%.
Mais avec un dossier bien ficelé, c’est-à-dire avec une étude de rentabilité bien carré comme sait les produire Purple Immobilier, votre demande aura toutes les chances d’aboutir.
Le profil idéal pour l'emprunt à 110 %
Un emprunteur et un projet “rassurant”, tels sont les clés de la validation de votre prêt à 110%.
- Avoir une gestion de ses comptes irréprochable
- Une situation professionnelle stable (CDI, fonctionnaire, entrepreneur avec 3 bilans, …)
- Avoir de l’épargne de réserve
Le secret de l'ancien : utiliser les travaux comme levier
Comprendre l’effet de levier du crédit
L’effet de levier du crédit vous permet de constituer un patrimoine immobilier en utilisant l’argent de la banque, d’un établissement de crédit ou d’une société de courtage. En contractant un prêt immobilier, vous pouvez rembourser les mensualités du prêt avec les revenus générés par la location du bien immobilier.
Selon votre stratégie d’investissement, vous pouvez viser un flux de trésorerie positif, voire une autogénération de revenus. Cela signifie que les rentrées d’argent (les loyers perçus) sont égales ou supérieures aux mensualités du crédit.
Pour que l’effet de levier fonctionne à votre avantage, le coût du crédit doit être inférieur à la rentabilité de votre investissement. Il est également important de choisir un bien immobilier susceptible de prendre de la valeur au fil du temps, ce qui vous permettra d’augmenter votre plus-value lors de la revente. C’est pour cela que Purple vous orientera vers des logements situés dans des secteurs attractifs tels que les zones côtières, les centres-villes urbains, les grandes métropoles ou à proximité de grands axes de transport.
Comprendre l’effet de levier des travaux
L’achat dans l’ancien avec travaux permet de négocier le prix et d’augmenter la valeur vénale du bien.
En maitrisant le coût des travaux (il sera inclus dans le coût du projet), nous assurons une prise de valeur des biens que nous transformons.
De plus, les travaux sont déductibles (en foncier ou via le LMNP au réel).
L’achat cash, l’erreur de débutant
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif clés en main, qu’il soit novice ou expert, chaque investisseur est confronté au dilemme de choisir entre acheter cash ou emprunter. Si le paiement au comptant semble rassurant pour ceux qui souhaitent éviter toute forme d’endettement, il est important de tenir compte des avantages de l’emprunt, notamment en matière de fiscalité et de taux d’intérêt.
De plus, les divers frais liés à l’emprunt peuvent être déduits de votre imposition, réduisant ainsi le coût global de l’emprunt.
Le triptyque du succès : rentabilité, Cash-Flow et fiscalité
Pour qu’un projet s’autofinance :
- La rentabilité doit être suffisante pour couvrir la mensualité du crédit.
- Le cash-flow doit viser l’équilibre ou l’exédent dès le premier mois.
- La fiscalité doit être optimisée (les intérêts, les travaux viendront gommer vos revenus imposables)
Sélectionner le bien idéal : les critères de l’investissement "sans apport"
Tous les biens ne se prêtent pas au crédit à 110%. Les critères d’un investissement locatif permettant un prêt immobilier incluant l’apport sont : un emplacement dans un secteur tendu, un prix d’achat négocié au plus bas et un potentiel de valorisation via les « bons » travaux.
Réussir votre premier investissement sans apport
L’investissement sans apport est le meilleur moyen d’accélérer la constitution de son patrimoine sans sacrifier son niveau de vie actuel.
Pour mettre toutes les chances de votre côté et y parvenir, créez votre projet d’investissement locatif avec Purple Immobilier. Vous irez alors devant votre banquier avec un business plan solide.
Prêt à investir sans apport en 2026 ?
Rodolphe SABATINI
Directeur général
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